되풀이된 선전포고, 깊어지는 시장의 절망
어제(2월 24일), 이재명 대통령은 국무회의와 소셜미디어를 통해 부동산 시장을 향한 고강도 경고를 다시 한번 쏟아냈습니다.
지난 연말의 엄포 이후 불과 2개월 만에 나온 “정부에 맞서지 마라”는 일갈은, 정부가 여전히 시장을 통제와 굴복의 대상으로만 인식하고 있음을 여실히 보여줍니다.
하지만 2026년 2월의 대한민국은 지난 연말과는 또 다른 차원의 위기에 직면해 있습니다.
겨울 내내 이어진 건설 현장의 셧다운 공포는 이제 현실이 되었고, 금융권의 PF 리스크는 시한폭탄의 타이머가 빨라지고 있습니다.
본 논평에서는 2026년 1분기 현재 확인된 처참한 경제 지표들을 바탕으로, 정부의 ‘시장과의 전쟁’이 왜 필패할 수밖에 없는지, 그리고 그 피해가 어떻게 서민 경제를 파괴하고 있는지 냉철하게 분석하고자 합니다.
1. 2026년 1분기 쇼크: ‘상저하고’의 기대는 무너졌다
정부와 일부 낙관론자들은 2026년 경제가 반도체 수출 호조에 힘입어 회복세로 들어설 것이라 전망했습니다. KDI는 올해 성장률 전망치를 1.9%로 소폭 상향 조정하기도 했습니다.
그러나 이는 ‘반도체 착시’에 불과합니다.
내수의 핵심 축인 건설 투자는 그야말로 자유낙하 중입니다.
2026년 1월 기준 건설 수주액은 전년 동월 대비 12% 이상 급감한 것으로 추정되며, 이는 지난해 말(-9.6%)보다 악화된 수치입니다.
통계청이 발표한 지난해 12월 건설 기성액 역시 전년 대비 4.2% 감소하며 20개월 가까운 마이너스 행진을 이어가고 있습니다.
시장이 기대했던 ‘상저하고(상반기 저조, 하반기 반등)‘의 시나리오는 이미 폐기 처분되었습니다.
지금 시장을 지배하는 공포는 ‘상저하저(L자형 침체)‘의 장기 불황입니다.
수출이 아무리 좋아도, 내수의 큰 축인 건설업이 무너지면 국민들이 체감하는 경제는 빙하기일 수밖에 없습니다.
2. 공급 절벽의 현실화: 멈춰 선 크레인
대통령의 경고가 무색하게도, 시장의 공급 기능은 완전히 마비되었습니다.
서울 주요 재건축 단지의 크레인은 멈춰 섰고, 지방의 아파트 현장은 공사비 갈등으로 유치권 행사가 빈번해지고 있습니다. 2026년 1분기 전국 아파트 입주 예정 물량은 역대 최저 수준을 기록하고 있으며, 이는 전세 가격 폭등의 직접적인 원인이 되고 있습니다.
정부는 투기 세력을 탓하지만, 건설사들이 집을 짓지 못하는 진짜 이유는 사업성 악화입니다.
건설공사비지수는 여전히 고공행진 중이며, 안전 진단 강화와 초과이익환수제 부활 등 규제 족쇄는 풀릴 기미가 보이지 않습니다.
공급이 끊긴 시장에서 가격이 안정되기를 바라는 것은, 물을 주지 않고 꽃이 피기를 기다리는 것과 같습니다.
이는 경제학 원론의 기초조차 무시하는 것입니다.
3. PF 위기: 금융 시스템의 뇌관
부동산 시장의 침체는 금융 시스템으로 전이되고 있습니다. 2025년 말 4%대였던 부동산 PF 연체율은 2026년 1분기에 들어서며 5% 선을 위협하고 있습니다.
특히 지방 사업장의 경우, 브릿지론에서 본PF로 전환되지 못해 경공매로 넘어가는 물건이 속출하고 있습니다.
정부는 ‘질서 있는 구조조정’을 말하지만, 현장에서는 ‘연쇄 도산’의 공포가 팽배합니다.
중견 건설사의 잇따른 법정관리 신청은 하청 업체들의 줄도산으로 이어지고 있으며, 이는 지역 경제를 파탄으로 몰아넣고 있습니다. PF 위기는 단순한 건설업의 위기가 아닙니다.
금융기관의 건전성을 훼손하고, 나아가 국가 신용등급에도 악영향을 미칠 수 있는 중대한 시스템 리스크입니다.
제2의 저축은행 사태가 아니라, 제1의 복합 경제 위기가 도래하고 있는 것입니다.
4. 원가 압박과 고금리의 이중고
대통령은 건설사들에게 분양가 인하를 압박하고 있지만, 이는 시장 원리를 무시한 처사입니다.
시멘트, 철근 등 주요 자재 가격은 안정될 기미가 보이지 않고, 인건비 상승세는 꺾이지 않고 있습니다.
여기에 고금리 기조가 지속되면서 건설사들의 금융 비용 부담은 한계치를 넘어섰습니다.
2026년에도 기준금리 인하 속도는 시장의 기대보다 더딜 것으로 예상됩니다.
미국 연준의 정책 불확실성과 국내 물가 불안이 여전하기 때문입니다.
이런 상황에서 무작정 분양가를 낮추라는 것은 기업에게 적자를 강요하는 것과 다름없습니다.
이익이 나지 않는 사업에 뛰어들 기업은 없습니다.
결국 공급은 더욱 줄어들 것이고, 그 피해는 고스란히 실수요자에게 돌아갈 것입니다.
이는 시장의 실패가 아니라 명백한 정책의 실패입니다.
5. 전세 난민의 양산: 규제의 역설
매매 시장의 거래 절벽은 전세 수요 폭증으로 이어지고 있습니다.
집값 하락을 기대하거나 대출 규제로 매수를 포기한 수요자들이 전세 시장으로 몰리고 있기 때문입니다.
그러나 임대차 3법의 부작용과 실거주 의무 강화 등으로 전세 매물은 씨가 말랐습니다.
KB부동산 데이터에 따르면 2026년 1월 서울 아파트 전세가격지수는 전월 대비 상승폭을 확대했습니다.
전세 사기 여파로 빌라, 오피스텔 기피 현상이 심화되면서 아파트 전세 쏠림 현상은 더욱 극심해지고 있습니다.
정부가 매매 시장을 억누르는 사이, 서민들은 치솟는 전세 보증금을 마련하지 못해 외곽으로 밀려나는 ‘전세 난민’ 신세가 되고 있습니다.
정부가 보호하겠다는 서민이 가장 먼저 고통받고 있는 이 역설을 어떻게 설명할 것입니까?
6. 글로벌 트렌드와의 괴리: 세계는 규제 완화 중
지금 세계는 팬데믹 이후 침체된 건설 경기를 살리기 위해 치열한 규제 완화 경쟁을 벌이고 있습니다.
미국과 유럽 주요국들은 주택 공급 부족을 해소하기 위해 용적률 상한을 폐지하거나 인허가 절차를 획기적으로 단축하는 등 시장 친화적 정책을 펼치고 있습니다.
일본은 도심 재개발 활성화를 위해 용적률 인센티브를 확대했고, 미국은 주택 공급 부족 해소를 위해 용도 지역제 개편을 추진 중입니다.
반면, 대한민국 정부는 여전히 ‘규제 만능주의’에 갇혀 거꾸로 가고 있습니다.
안전 진단 기준을 강화하고, 초과이익환수제를 부활시키며, 토지거래허가구역을 확대하는 등 시장의 목을 조르는 정책들만 쏟아내고 있습니다.
이는 글로벌 경쟁력을 약화시킬 뿐만 아니라, 외국인 투자자들의 이탈을 가속화시키고 있습니다.
글로벌 자본은 규제가 적고 수익성이 보장되는 시장으로 이동합니다.
한국 부동산 시장은 점점 더 고립된 ‘갈라파고스’가 되어가고 있습니다.
7. 서울의 도시 경쟁력 추락: 규제가 만든 노후화
서울은 대한민국 경제의 심장입니다.
그러나 과도한 규제로 인해 서울의 도시 정비 사업은 멈춰 섰습니다.
노후화된 1기 신도시와 강남권 재건축 단지들은 안전 문제뿐만 아니라 도시 미관과 경쟁력을 저해하는 요인이 되고 있습니다.
재건축 초과이익환수제와 분양가 상한제는 조합원들의 사업 의지를 꺾고, 시공사들의 참여를 가로막고 있습니다.
그 결과 서울 도심은 슬럼화되어 가고 있으며, 이는 주거 환경 악화와 도시 경쟁력 추락으로 이어집니다.
도심 내 고밀 개발을 가로막는 층수 제한과 용도 규제는 서울의 수용 능력을 떨어뜨립니다.
이는 직주근접을 원하는 청년층과 전문직 종사자들을 외곽으로 내몰아, 출퇴근 교통난과 사회적 비용을 증가시킵니다. 2026년의 서울은 역동성을 잃어가고 있습니다.
규제를 풀어 민간의 창의와 자본이 도시 재생에 투입되도록 해야 합니다.
미래 세대에게 낡고 위험한 도시를 물려주는 것은 무책임한 처사입니다.
8. ‘정부 실패’를 인정해야 할 때
대통령의 “정부에 맞서지 마라”는 발언은 정책 실패에 대한 책임을 시장에 전가하는 것에 불과합니다.
시장은 정부의 적이 아닙니다.
시장은 수많은 경제 주체들의 욕망과 합리적 판단이 교차하는 거대한 생태계입니다.
이 생태계를 힘으로 억누르려 할 때, 부작용은 필연적으로 발생합니다.
지난 2개월, 아니 지난 수년간의 데이터가 이를 증명합니다.
규제가 강해질수록 공급은 줄고, 가격은 왜곡되며, 서민들의 고통은 커졌습니다.
이제는 인정해야 합니다.
시장을 이기는 정부는 없습니다.
정책의 방향을 ‘통제’에서 ‘지원’으로, ‘규제’에서 ‘자율’로 대전환해야 합니다.
정부의 역할은 심판이지, 운동장에 난입해 경기를 방해하는 선수가 되어서는 안 됩니다.
시장의 복수, 혹은 정상화
시장은 정직합니다.
그리고 시장은 기억합니다.
정부가 억지로 누른 용수철은 언젠가 튀어 오르게 마련입니다.
지금의 거래 절벽과 가격 조정은 일시적인 현상일 뿐, 공급 부족이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 한 집값 불안은 언제든 재점화될 수 있습니다.
“정부에 맞서지 마라”는 경고 대신, “시장의 목소리를 듣겠다”는 선언이 필요합니다. 2026년, 우리는 기로에 서 있습니다. 아집과 독선으로 시장과 싸우다 공멸할 것인가, 아니면 시장 경제의 원칙을 회복하고 번영의 길로 나아갈 것인가. 이재명 정부의 결단이 필요한 시점입니다. 부디 늦지 않기를 바랍니다. 시장은 기다려주지 않습니다.
